朋友们，真正能救楼市的很可能就是人民币升值。

今年8月北京、上海放松限购的大招，但是目前来看，对楼市的提振效果微乎其微。上海外环的新政策是从8月25号出的，那结果26号、27号的房地产成交量没有出现明显的上升，市场的反应是相当冷淡。

这都不难理解，毕竟自从2022年开始，国内的房价调整已经快三年了，各种滚楼式的政策陆续出台，不能说一点效果没有吧，但确实它没有能扭转局面，这就导致买卖双方形成了一种继续向下的预期。

那即使再出大招，大家通常也会先观察，不着急出手，而恰恰是大家这种自发的观望，就导致各种大招相继扑空了，反过来又进一步地强化了市场的看跌预期，形成这种恶性循环。

然而，金融市场的奥妙之处就在于各类资产之间，它是相互勾连的，往往能行到水穷处，坐看云起时。在美元走弱的大背景下，黄金涨得越猛，人民币升值的动力就会越强。那9月4号，国际金价再创新高。尽管人民币汇率直升之后出现了回调，我对明年一季度汇率重回6时代还是有信心的。

可是人民币升值对国内的楼市到底有什么影响呢？对房价影响最直接的就是供需关系。

先看供给，新房的供给是非常稳定的。因为建好的和即将建好的楼盘就那么多，现在也不会有开发商在那捂盘惜售了。但这二手房不是这样的，房东们没有那么强的现金回款压力，更看重的是价格，看涨了就想接着拿，那看跌了就急着出手。所以现在压着房价的一个大石头，就是二手房东恐慌性地往外挂房子。他们当中大部分人不是说要着急用钱，而是担心赔钱。

那再看需求，现在靠买房赚快钱的想法基本上就已经绝迹了。大家都是买来住的，要不然是想买现房住，要不然就是想换好房子住。但是这些人又分两类，一类是不能等的，马上就要结婚，马上就要生孩子，马上就要上学，所以抓紧买房，或者是抓紧换房。

那这些人是当下楼市的核心购买力，只不过人数太有限了，不光撑不起来大家的供给，还造成了开发商和二手房东之间为了抢客户开始内卷。

那第二类人，他不着急，本身他有房子住，只是说要找准机会用更低的价格去换更好的房子，他们是等得起的，但是特别看重价格，别说高位站岗了，哪怕没有买在最低点，大家都会觉得自己亏大了。

那这一类人他内心是有一些矛盾的，经常有一种梦想，要买的好房子，要大幅度地降价，那自己住的老破小，要异常地坚挺，能卖得出好价格。这种矛盾是体现在日常生活中的，无论是看跌楼市还是看涨楼市的言论，都会被他们喷。

房价想要止跌回升，楼市想要再次繁荣，必须要扭转这类人的预期。那么一旦像我分析的那样，到了明年过完年2月份之后，美元大幅度地降息，那美元的存款利率不再高于人民币的贷款利率，那同时人民币出现明显的回升。

这就意味着国内企业和个人在境外的大量的美元资金，不仅没有办法赚到利息差，还要面临本金贬值的损失。那么很明显，这些美元就会非常迫切地想要回到国内，然后换成人民币。

这里我得解释一下，这些境外的美元资金大部分都是出口商暂时没有结回来的货款，那少部分是境内居民的海外投资，所以都是合法合规的。

一旦这么多钱回到咱们国内，它不可能全存到银行里，因为利率太低了，只要抓住这个时机，在政策上稍微加以引导，比如，降低买房的税费，几乎必然的就会有相当一部分资金会再流到楼市当中，尤其是出口商比较集中的长三角和珠三角、高档住宅市场，或者说豪宅市场，还有可能率先出现量价提升。

只要这种趋势能持续个两三个月，那些住着普通的房子，想要换成好房子的大量的观望的需求就会被激发出来。原来他们是担心买在高点，想要等房价继续往下，所以他不急着出手。可是眼看着好房子继续在涨价，自己住的老破小，要不然不涨，要不然还在降，那肯定都坐不住了，那生怕出手晚了，现在换都换不起了。

不仅如此，在供给方面，那些本来着急挂牌出手的二房东，一看价格开始涨了，恐怕就懒得调价了，干脆就撤下来不卖了。因为他们卖房本身就不是着急用钱，而是担心房子会越来越不值钱。房价如果开始涨了，他们就会思考一个灵魂的问题，就算现在卖到了理想的价格，拿着这么多钱去干什么？搞不好，还不如继续留着，一边赚房租，一边等着房价再涨。

你看，需求快速地释放，供给侧是在减少的，到时候好房子的价格想不涨是难的。

这就是人民币升值对于国内楼市的巨大威力。咱们等明年再看。